Умный дом

Каталог статей

Инженерная начинка объекта - это центральная система кондиционирования «чиллер-фанкойл» с режимом работы «охлаждение» и «вентиляция», два пассажирских лифта «Thyssen-Krupp» (Германия), пожарная сигнализация, автоматически зонированная система оповещения о пожаре, противодымная защита, система электронного контроля доступа в блоки по магнитным картам и т.д. «Славяновский» – один из первых офисных центров высокого класса, и спрос на рынке подобных площадей есть.

Основная идея автоматизированных систем управления зданием (АСУЗ) – в разумном использовании энергоресурсов, сокращении издержек на обслуживающий персонал, ремонтные работы и т.п. В итоге расходы на установку системы окупаются уже через три года после ее запуска. Как правило, в систему встроены механизмы учета потребления тепло- и электроэнергии, ей также контролируются компьютерные и телекоммуникационные сети. Наконец, в единый интеллектуальный комплекс, обслуживающий здание, включается устройства противопожарной и охранной безопасности – датчики АСУЗ могут вести учет этих систем.

Эксперты подчеркивают, что большую часть затрат инвестор несет уже после окончания строительных работ. С учетом среднего жизненного цикла офисного здания (от проектирования до утилизации) в 40 лет, значительная доля затрат придется на техобслуживание и плату за электроэнергию. Стоимость проектирования и строительства здания составляет не более 11 % от всех затрат на проект. Оставшиеся 89 % - расходы на эксплуатацию, а именно: плата за пользование энергоресурсами (в среднем 14 %), затраты на ремонт и модернизацию (25 %), оплата труда специалистов – порядка 50 %. Единые системы диспетчеризации здания позволяют сократить эти затраты таким образом, что вся система окупается после нескольких лет эксплуатации здания.

Затраты на энергоресурсы сокращаются на 20–30 %, на эксплуатацию здания — на 40–50 %, на ремонт и обслуживание оборудования — на 40–50 %. В итоге на обслуживание ТЦ площадью 40 тысяч кв. метров достаточно одного диспетчера вместо бригады сантехников, электриков и т.д. Кроме того, сократятся издержки на ремонт и устранение аварий – интеллектуальный комплекс своевременно предупредит о неисправности.

Дополнительный «бонус» - скидки при страховании объекта. На Западе страхование недвижимости, обеспеченной автоматическими системами контроля и управления, может стоить на 30 % дешевле, нежели аналогичный договор для «обычного» здания. В российской практике страховые компании снижают сумму договора на 5 %, и в будущем, думаю, этот показатель будет только расти.

Средняя стоимость АСУЗ составляет порядка 10 % от стоимости инженерного оборудования. Конечная цена зависит от количества устанавливаемых систем, уровня автоматизации здания. В частном жилье стоимость оборудования может быть значительно выше за счет отношения количества систем и оборудования к площади самого здания, так как весь спектр систем необходимо уместить на достаточно небольшом пространстве. А в случае, если АСУЗ были предусмотрены еще на этапе проектирвания, себестоимость квадратного метра возрастает незначительно – в пределах 5 %.

«Мозги» на стройке

Несмотря на позитивный экономический эффект внедрения единой диспетчеризации, в настоящее время в Перми интеллектуальные системы управления недвижимостью распространены явно недостаточно. Сдерживает развитие рынка «умных» технологий относительно низкая цена энергоносителей.

Данный фактор не стимулирует внедрение энергосберегающих технологий, тесно связанных с комплексными системами автоматизации зданий. Кроме того, застройщики на этапе проектирования объекта подчас экономят на автоматизированных системах, а в дальнейшем их внедрение становится значительно дороже.

Эксперты называют еще одну причину слабого развития интеллектуальных систем в управлении недвижимостью. Не больше года назад компании начали продвижение технологий «умный дом». И в перспективе этот рынок ожидает динамичное развитие. Аналогичного мнения придерживаются и застройщики: «Компании, работающие на рынке «умный дом», едва ли не впервые заявили о себе только в прошлом году, на выставке недвижимости. Я думаю, недостаточное развитие интеллектуальных систем в Перми произошло во многом из-за нехватки предложения – раньше компании активно не продвигали свои услуги. В настоящее время есть спрос со стороны застройщиков, и они выходят на рынок со своими услугами. В дальнейшем развитие этого рынка, безусловно, произойдет, так как строительный бизнес заинтересован в применении «умных» технологий», - считает глава строительной компании «Сатурн-Р» Николай Кирюхин.

Будущее «автоматических операций».

Эксперты признают, что на сегодня «умных» домов не много – не более 2-3 % от построенных в Перми объектов снабжены устройствами автоматизированного контроля и управления. В настоящее время имеется информация о нескольких зданиях в Перми, позиционирующих себя как интеллектуальные, но в большинстве случаев такие заявления можно рассматривать как маркетинговый ход. Вместе с тем в минувшем году было объявлено о ряде крупных проектов на рынке офисных и торгово-развлекательных площадей, которые значительно увеличат емкость местного рынка «умный дом». В последнее время конкуренция за возможность участия в офисных проектах значительно возросла, и впереди компании ожидают только обострение борьбы за крупные офисы.

Дальнейший рост на местном рынке BuildingManagementSystems прогнозируют едва ли не все эксперты. На сегодня есть множество сегментов, незанятых игроками рынка «умных технологий». Речь идет, например, о проектировании интеллектуальных устройств управления недвижимостью для ТСЖ – потребление жителями энергии значительно сократится после внедрения системы, и расходы окупятся через короткое время.

Увеличение оборота компаний «умных» технологий недвижимости вызвано еще необычайной активностью пермских строителей в сегменте офисных площадей - ведь инвесторы в Перми заинтересованы в строительстве именно крупных центров класса «А». Экономический эффект от реализации проектов высокого класса застройщик получает только строя большие объемы, этим и вызвана «масштабность» планов инвесторов. «На пермском рынке административно-офисной недвижимости – как количественные, так и качественные изменения. Можно сказать, что действующими в Перми компаниями уже сформирован достаточно платёжеспособный спрос на офисные помещения высокого класса. Стараясь его удовлетворить, застройщики начинают выпускать на рынок офисные площади классов «А» и «Б+» которых ранее не было на рынке. Кроме того, на рынок выходят как московские, так и иностранные строители, которые, несомненно, принесут с собой новые стандарты качества офисных помещений и усилят конкурентную среду в данном сегменте», - отмечают специалисты.